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  • 商業性住房貸款轉住房公積金貸款業務介紹

    來源:互聯網 作者:未知 瀏覽: 時間:2019-10-25

            一、簡介

      1、概念

      商業性住房貸款是指居民為購買商品房而向商業銀行申請借款,商業銀行出借其信貸資金并由居民為商業銀行在商品房上設立抵押權的一種貸款;住房公積金貸款則指各地住房公積金管理中心,運用申請公積金貸款的職工所繳納的住房公積金,委托商業銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的房屋抵押貸款。

      2、商業性住房貸款與住房公積金貸款的異同

      相同點:商業性住房貸款和住房公積金年貸款在貸款人資格和性質上具有相同點,均要求貸款人為中國居民,收入穩定,具備良好的信用(前者關注貸款人的銀行流水,后者關注貸款人繳納住房公積金的情況),二者均為購房貸款。

      不同點如圖一所示:

      二、兩種貸款的利率對比

      央行2015年10月24日調整的貸款基準利率(圖二):

      (注:不同銀行可以根據銀行自身情況及申請貸款人的個人征信情況做適當的調整;不同地區的公積金管理中心可以根據職工繳納公積金和地區特點作適當調整)

      三、商轉公的申請條件和流程(以深圳為例)

      從第二部分可以了解到,住房公積金貸款的貸款利率低于商業性住房貸款貸款,許多不滿足住房公積金貸款條件的居民在購買商品房時選擇銀行商業貸款,后來滿足條件的,可以選擇商轉公的模式,來降低自己的貸款利息。

      1、就深圳而言,辦理商轉公業務,申請人應當具備下列條件:

      (1)在本市繳存住房公積金的職工,申請商轉公業務,有配偶的,配偶應為共同申請人;父母在本市繳存住房公積金的,可以成為共同申請人(注:除配偶,父母,子女外,購買的住房有其他權利人的,不得申請);

      (2)辦理用于購買本市商業性住房的商業按揭貸款(不含組合貸款),且貸款尚未結清;

      (3)未發生公積金貸款或者還清公積金貸款(包括共同申請人);

      (4)提前清償申請已獲商業銀行批準(包括部分提前清償和全部提前清償);

      (5)系住房的權利人;

      (6)申請當月之前已經足額繳納住房公積金滿六個月,且當前處于正常繳納狀態;

      (7)有還本付息能力,申請當月以前六個月無出現貸款逾期記錄,且符合中心規定的信用狀況標準;

      (8)同意按規定提供擔保;

      (9)符合房地產市場管理政策。

      2.商業性住房貸款轉住房公積金貸款的的流程

      深圳公積金管理中心官網上關于商業性住房轉住房公積金貸款的可選方式有三種:(1)自行結清原商業性住房按揭貸款,再以原所購住房抵押(2)以本人其他商品住房或第三人商品住房抵押(3)選擇以原購住房辦理第二順位抵押。

      這三種方式的共同程序如圖三所示:

      圖三

      三種方式的不同程序在于借款人與受托銀行簽訂合同后,在受托銀行放款前是否需要現行結清原商業貸款贖樓。選擇第一種方式轉換公積金貸款的,需要先結清原商業貸款,消滅原房產上的抵押權,并為公積金管理中心辦理抵押權登記,其后受托銀行才能開始放款;選擇后二種方式的,則不必先結清貸款,但必須在貸款發放前為公積金管理中心辦理抵押權登記。

      四、公積金貸款的申請額度查詢

      圖四

      在公積金管理中心官網上,通過輸入相關的數據,可以查詢到自己可貸的額度(如圖四)。以深圳為例,深圳的公積金繳存基數在2130元-25044元(2018年7月1日調整),這個基數直接影響貸款的額度。如果三年內沒有提取過公積金,在申請貸款額度上可以增加10%,貸款額度的計算方式非常復雜,可以直接通過官方提供的工具進行查詢,不必強制耗費心力。

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